De BVA website maakt gebruikt van cookies om deze goed te laten functioneren en te kunnen optimaliseren. Lees er meer over in Privacy en cookies.
BVA nodigt je uit voor een uniek bezoek aan de Hi! Site in Grimbergen, de voormalige Douwe Egberts-fabriek die een indrukwekkende herbestemming onderging. Wat ooit een gesloten industriële site was, groeit vandaag uit tot een open en dynamisch terrein waar ruimte is voor werken, maken, ontmoeten en bewegen.
De Hi! Site is een laboratorium voor herbestemming, collectief ruimtegebruik en slimme ruimtelijke planning. Het project toont hoe stedenbouw, architectuur en procesregie kunnen samenkomen om een nieuwe toekomst te geven aan een verlaten fabrieksterrein. Geen klassiek sloop-nieuwbouwverhaal, maar een gefaseerde en duurzame aanpak waarin het bestaande maximaal hergebruikt wordt: van gebouwen tot materialen en zelfs meubilair.
Tijdens het evenement krijg je inzicht in het ontwerp- en ontwikkelingsproces via een lezing en panelgesprek met de betrokken ontwerpers, bouwers en opdrachtgevers. Nadien verkennen we samen de site en is er gelegenheid tot napraten tijdens een receptie.
Mis deze inspirerende avond niet – schrijf je nu in en ontdek hoe verleden en toekomst elkaar vinden op de Hi! Site.
(Fotograaf: Karel Debedts)
De herontwikkeling van de Hi! Site is een verhaal met vele stappen, dat ook nog niet af is. PLUSOFFICE startte in 2018 met een bemiddelingsopdracht voor Ruimte Vlaanderen om de visie van de gemeente, nieuwe eigenaar en provincie op elkaar af te stemmen, met scenariodenken van volledig omzetten naar natuur of landbouw tot hergebruik als megabedrijf of gemengde KMO-site.
Hieruit groeide een vervolgopdracht om, samen met bouwheer Global Estate Group, een masterplan op te stellen, terwijl de gemeente deze afspraken in een RUP vertaalde. Vervolgens werd met Plant&Houtgoed een onthardingsplan uitgewerkt. De architecturale ingrepen bleven bewust minimaal: PLUSOFFICE ontwierp de gestapelde KMO-hal Hi! Maak, de stellingtrappen voor Hi! Meet en, samen met Laura Muyldermans, de inrichting voor Hi! Werk. De exploitatie en het operationele beheer kwamen in handen van OPCO (Operating Collective), terwijl Pièce Montée de scenografie verzorgde.
Ondertussen is er opnieuw leven, biodiversiteit en bedrijvigheid op het terrein. Het is een mooi voorbeeld van lange-termijninzet waarbij stedenbouw, architectuurontwerp, procesbegeleiding en transitiedenken hand in hand gaan. De hybride praktijk van het team toont hier haar sterkte in het ombuigen van een klassieke ontwikkelingsstrategie (afbreken en nieuwbouw) waarop de investeerder had gehoopt, naar een pioniersproject waar duchtig geëxperimenteerd wordt met tijdelijke programmatie, nieuwe economieën en materiaalhergebruik. Een van de mooiste uitkomsten is dat Global Estate Group nu zelf ook anders begint na te denken over haar andere bedrijfsvastgoed.
"Het project biedt aanknopingspunten over hoe om te gaan met industriële sites die na 50 jaar een nieuwe adem zoeken: niet afbreken, wel ontharden, niet enkel voor wagens, wel recreatie, niet wonen, wel experimenteren, niet snel ontwikkelen, wel gefaseerd werken. De kwaliteiten van de site zoals we ze aantroffen werden versterkt, met heel wat overtuigingskracht werd de productietoren herbestemd tot gestapelde KMO-hal, een test case waar velen naar kijken in het bedrijfsvastgoed. Ingrepen blijven minimaal en materialen worden hergebruikt. Bestaande kwaliteiten worden aangevuld met wat miste: aandacht voor het onderliggende valleilandschap, de water- en groenstructuur waar je ook kan verblijven, een centrale ontmoetingsruimte die geen asfaltvlakte is.”
Op 03.07.2025 was BVA te gast bij Hi! Site, de voormalige Douwe Egberts-fabriek in Grimbergen voor blik achter de schermen van dit transformatieproject.
Wat bij aankomst meteen duidelijk wordt is dat dit inderdaad geen klassiek sloop-nieuwbouwverhaal is. De site oogt nog steeds heel industrieel, maar het vele groen zorgt voor een welkom gevoel en de toevoegingen in witte steigerbuizen leiden ons nieuwsgierig naar binnen.
De avond start met een aantal korte toelichtingen, alvorens over te gaan in een gesprek met Ward Verbakel van PLUSOFFICE, Maarten Van Gool van OPCO, Philippe Demeere van Global Estate Group, en Laura Muyldermans gemodereerd door Lisa De Visscher.
In aanloop naar de uiteenzetten over het Hi!Site zelf licht Ward in een korte introductie eerst toe hoe hij (vanuit PLUS en samen met zijn studenten architectuur van de KU Leuven) al verschillende jaren ontwerpend onderzoek doet rond ‘de productieve stad’. Daarna zet Maarten OPCO’s visie, strategie en aanpak voor deze site uiteen. Waarna Ward het weer overneemt om uit te leggen hoe PLUSOFFICE in 2018 door Ruimte Vlaanderen werden aangesteld als bemiddelaar om de visie van de gemeente, de nieuwe eigenaar van de site en de provincie op elkaar af te stemmen, hoe het project zich vanaf dan langzaam ontwikkelde, en hoe er doorheen de jaren nog een groot aantal bijkomende partners betrokken werden.
Vervolgens worden beide sprekers, samen met Philippe en Laura uitgenodigd om vooraan plaats te nemen voor de discussie met Lisa.
De eerste vraag nodigt elk van de gesprekspartners uit om even in te gaan op hoe zij initieel tegenover het project stonden. Hierbij valt op dat er aanvankelijk toch veel twijfels waren. Daarna kabbelt het gesprek rustig verder, waarbij we steeds meer inzicht krijgen in hoe dit project tot stand kwam en zich ontwikkelde.
Maarten vertelt hoe men bij OPCO in eerste instantie vertrok van een ‘wat als’ oefening, waarbij heel goed werd nagedacht over ‘voor wie’ deze site betekenis zou kunnen hebben. Hierbij kwam men tot de vaststelling dat de centrale ligging wel degelijk een combinatie van productieve en evenementiële invullingen kon verantwoorden. De vraag ‘wat heeft deze doelgroep nodig?’ werd vervolgens leidend in het project. In lijn met de algemene werkwijze van OPCO werd gegaan voor een marathon en niet voor een sprint. Want, zo stelt Maarten, tijd geven aan een project om zich langzaamaan te ontwikkelen is vandaag heel belangrijk, ook al zijn we dat niet meer gewend!
Ook voor PLUSOFFICE was het project aanvankelijk een uitdaging, zeker omdat er geen combinatie met wonen mogelijk was. Maar dit bureau bijt zich graag vast in minder evidente projecten en ziet architectuur als proces, een verhaal van mensen dat – omwille van het zeer beperkte budget - in dit geval maximaal moest geschreven worden met wat er eigenlijk al was.
Hierop pikt Laura in met de bevestiging dat het bij dit project inderdaad kwestie was van zo’n groots mogelijk beweging te maken met zo weinig mogelijk elementen. Daarom werd hier ook goed nagedacht over een slimme ruimtelijke indeling. Want hoe maak je voldoende rustige kantoren rond een groot atrium, gezien de evenementiële functie op het gelijkvloers? Uiteindelijk werd er voor gekozen om de vergaderzalen als buffer in te zetten.
Gezien het heel beperkte budget voor de realisatie werd inventariseren hier de basis van het ontwerp. Hierdoor krijgt duurzaamheid in dit geval in feite de invulling van zo weinig mogelijk doen. Door niet af te breken, af te voeren, … worden we vandaag eigenlijk al meteen beter. Dat in tegenstelling tot de ‘uitgestelde duurzaamheid’ die in feite wordt bewerkstelligt aan de hand van rekenmodellen zoals BREAM etc.
Philippe merkt op dat er bij Hi!Site vandaag minder problemen zijn bij het gebruik dan in sommige andere projecten. Dit is volgens hem te wijten aan het feit dat het concept van bij begin heel helder was en gebruikers dus duidelijk weten waar ze instappen. Hiermee bevestigt hij dat het toch durven gaan voor een atypische aanpak met maximaal hergebruik uiteindelijk leidde tot een leuk en goed werkend concept in een veranderende markt.
De duurzaamheidsgedachte werd in dit project bovendien ook doorgetrokken in de nieuwe elementen, die in houtskeletbouw zijn uitgevoerd en modulair zijn, waardoor ze na verloop van tijd prima te hergebruiken zullen zijn in een ander project. Een kanttekening die hij hier wel bij maakt is dat hergebruik niet altijd goedkoper is aangezien bestaande materialen soms gereinigd, hersteld, aangepast,… moeten worden, zoals bijvoorbeeld het geval was met de tafels in dit project. Waarop Lisa terecht opmerkt dat dit dan wel de lokale economie weer mee ondersteunt.
Wanneer de gesprekspartners gevraagd wordt naar hun visie voor de toekomst (van dit project) stelt Ward dat evolutie in gebruik doorheen de tijd zeker mogelijk is aangezien aanpasbaarheid deel uitmaakt van het concept en mee opgenomen is in de basisstructuur. Tegelijk droomt hij op korte termijn ook nog van een aantal aanvullingen, zoals bijvoorbeeld een dakterras of het installeren van een champignonkwekerij in de kelder.
Ook Philippe gelooft dat evolutie mogelijk is. Enerzijds is er vandaag nog ruimte vrij voor bijkomende gebruikers, anderzijds ziet hij hoe er vandaag, dankzij de mix en diversiteit aan gebruikers, al vanzelf synergieën tussen de gebruikers ontstaan en hoe dit tot nieuwe projecten/invullingen leidt.
Laura merkt bij deze vraag wel op dat de hergebruik logica voor de betrokkenen in dit project intussen misschien gewoon is geworden, maar dat nog niet zo is voor vele aannemers. Ook in dit project moest er daarom veel energie gestoken worden in het uitleggen van de visie, het concept en de aanpak. Ze vraagt zich dan ook af of en hoe dit project eventueel een soort leerplek zou kunnen worden en hoe de kennis die hier werd opgedaan breder gedeeld zou kunnen worden.
Philippe stelt dat het in dit licht ook handig zou zijn om te kunnen werken met architect-bouwers. Omdat het combineren van deze twee beroepen echter vooralsnog niet is toegestaan door de wet werkt OPCO graag met scenografen samen – zoals ook in dit project, waarvoor Pièce Montée de scenografie verzorgde.
Intussen zaten de aanwezigen in de zaal ook al met een aantal prangende vragen. Aan het einde van het gesprek worden ze door Lisa dan ook uitgenodigd om deze stellen.
Er wordt onder meer gevraagd naar wie de oorspronkelijke architect is van het kantoorgebouw (wellicht Brunfaut uit Brussel?), hoe het komt dat Global dit risico aandurfde (omdat het een financieel gezonde onderneming is die het zich daarom kan permitteren om af en toe een gok te wagen), of OPCO meestal vanaf het begin in projecten betrokken wordt of eerder aan het einde (meestal als men ’t niet meer goed weet), hoe men met de aannemer(s) samenwerkte in dit project (door Laura op hen af te sturen), wat de ervaring is met gestapelde industriebouw (het is goed mogelijk)… en nog veel meer maar dit verslag is al heel lang, dus we zullen hier maar afsluiten met ‘de afwezigen hadden – nog maar eens – ongelijk’.
Hopelijk tot op een volgende BVA-event!
(Verslag: A.De Smet)
